京投發展高一軒：慢閃的意義是萃取器###

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京投發展 第五屆TOD創新論壇已于4月28日圓滿閉幕。在昨天主題演講之后，京投發展總裁高一軒接受了多家媒體的采訪，對媒體一直以來關注和關心的問題進行了多角度詳細解答。

我們梳理了五個具有代表性的采訪問答，實錄如下：

Q1.

從賣房子到賣生活，存在一個節奏的轉換，您剛剛其實也著重提到了慢閃的「慢」字，我想知道，過去這么多年行業一直在快周轉，從快到慢，條件是什么？

高一軒：檀谷從2020年開始到今天不過做成了一小塊，它不是一個可以很快一下全部呈現的東西，不像我們說交房，1000套、2000套，一次性一個社區就交出來了。但正因為它慢，所以它有很長的生命力，它的經營就可持續，所以我們要特別注意，在這兒不能急功近利。

在團隊配置上，我們的商管團隊、運營團隊都是從業經驗豐富、觀念新穎的一批人。在北京郊區嘗試將品牌從引入到落地到生存，我們的答案是更容易成功，北京至少有3000萬的基礎人流在，客戶更容易直接到達，也更容易快速認同。

京投發展·檀谷

檀谷目前階段維持5+2的模式，也就是說周末兩天養平時的五天，周末因為人流量非常大，效果很好，所以可以養得住。周一至周五人流少的時候，反而成了我們社區很安靜的配套，給住在這里的人提供了一個很有生活感的場景。

Q2.

現在越來越多的城市把TOD作為抓手去促進城市的高質量發展，結合我們的經驗看，您覺得現在中國的TOD走到了什么樣的階段？

高一軒：這次展會我跟很多人就TOD做了交流，大家一致認為發展走到了一個十字路口。北上廣深除外，有些二線城市、弱二線城市的TOD發展遇到了很大的障礙和挑戰，原因是TOD城市核心區的站點高價值的地塊，如果只是一個站點，對地鐵公司來說，就是如何更合理把它規劃為一個城市中心，這個工作相對簡單，而且大量的房企都可以參與，它沒有太高的技術門檻。

但是地鐵公司能夠特別發揮優勢的，像我們從事比較多的軌交車輛基地的物業，它又在郊區，你在北京或上海的郊區還好，如果到了弱二線、三線城市的郊區，這個地方幾乎沒有價值。因為TOD本身的成本還要高于一般白地的開發，所以在這個地方去造地，房價如果不能支撐，就很痛苦——為了公共利益，需要做成開發，但是經濟價值上又算不過賬來，這是我今天溝通了很多城市的地鐵公司大家共同面臨的困難。

當然，機會其實也是有的，關鍵是看打開的方式。比如在非核心商圈的地方做養老相關配套，用更貼近市場的方式打開，這是第一層面，然后豎著切，功能滿足什么？最后是情感和自我實現上滿足，縱向還要再創造價值，橫縱兩次的價值的創造，最終是可以找到打開方式的。

京投發展·北熙區項目效果示意圖

Q3.

您提到用慢閃思維進行TOD創新，對京投發展來說，我們的開發邏輯、運營邏輯，或者是財務測算回報的邏輯，會有哪些變化？

高一軒：有意思的是，傳統的商業絕大部分都是集中商業，就是「盒子」，從5萬平米到現在的30、40萬平米，商家或者運營方都希望用最全的品牌讓你打消選擇的恐懼，你的一次決策成本，至少可以看到所有的，吃、住、玩，最好一站式都可以滿足，其本質意義就在打造一個超級的購物場景。

但是這個時代，就像你吃一個連鎖的餐廳品牌，和吃私房菜，體驗是不同的，你愿意為私房菜支付更高的價格，原因是你厭倦了標準化。

反抗標準化的時代情緒，讓一些特立獨行的、非標準的、有獨立審美的、規模沒有那么大的商業開始盛行。我們的商業最小50平米，一個小店，但是里面的內容很豐富，而且有豐富時間的沉淀。你在這個小店里面花的時間很長，因為每次都像開盲盒，不知道下次會遇到什么，這就是非標帶給大家很重要的體驗。

京投發展·北熙區項目效果示意圖

Q4.

從這個角度來說，您覺得京投發展獨特的能力體現在哪里？

高一軒：慢閃是什么呢？是個蒸餾器或者萃取器，我們不斷跟主理人發生互動，商業的試錯成本很高，「閃」的意義就是用一個相對低的成本在場景當中試探一下他的生存能力。

京投發展·檀谷活動圖

如果他的生存能力很高，我們就把他轉成一個相對永久和相對固定的，如果他的生存能力不高，就是臨時出現，但臨時出現也有臨時出現的意義，就像街頭藝人一樣，他臨時出現也給城市帶來了美好，但是他不是駐場演出，你不會為他建立一個劇院。

所以我覺得「閃」的意義是萃取器的意義，我們會接受大量符合我們品牌價值、價值觀的主理人跟我們共創，好的想法逐漸落地，它得到轉化的概率很高，這是我們比較有意思的一種嘗試。當然，人脈、對品牌的認知，以及品牌對我們的基礎信任，隨著你持續做下去，就在不停的滾動、放大，這樣逐漸才會形成我們的獨特能力。

Q5.

慢閃模式是給TOD一個很好的選擇，未來慢閃模式有沒有機會發展成為TOD的主流模式？

高一軒：我認為慢閃思維不是錦上添花，它是從底層邏輯上來指導我們進入一個新世界，是系統性地作為工作方法來積累資源，它就像滾雪球，會越滾越大。慢閃的賦能是持續性的。

京投發展·檀谷活動圖

我們這次特別用了「思維」，而不是公園，慢閃公園只是一個存在，北戴河阿那亞也只是一個發源地，其實現在已經有五個阿那亞了，所以阿那亞是一種方法論，是一個品牌，慢閃思維是一種思維方式，不是慢閃公園，其實它指的是以慢閃公園作為核心的整個檀谷未來生活方式的一種思維方法，用它來指導實踐，過程中肯定會走彎路，但是我覺得這個試錯和容錯是值得的。

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