當下，房企拿地的理性在北京市場體現得淋漓盡致。位置優越、有利可爭的地塊從來不缺乏競爭者，而地處遠郊的地塊能夠以底價成功出讓便是不錯的結局。8月9日，北京再有2宗地成交，收攬土地出讓金32.6億元，這也是北京土地市場已掛牌的最后兩宗住宅用地。

成交現場算不上熱鬧，其中，位于通州區的永順鎮鄧家窯及永順村南部地塊土地一級開發項目FZX-0501-6004、6005、6007地塊（以下簡稱“通州永順鎮地塊”）被多年未在北京拿地的萬科斬獲，成交價27.4億元，溢價率10%，未能觸及設定的土地合理上限價格。地處延慶的南辛堡村、民主村、百眼泉村棚戶區改造項目YQ00-0309-0007地塊（以下簡稱“延慶南辛堡村地塊”）則被住總底價5.2億元摘得。

(資料圖片僅供參考)

時隔4年 北京萬科拿地落子通州

“北京萬科，拿地了！”在9日北京的土拍場上，萬科成為“地產圈”的焦點。公開資料顯示，上一次萬科在北京拿地還是2019年2月，那個萬科高喊“活下去”的歲月。

時隔4年多，萬科總部及北京區域公司都經歷了一系列調整。而且，萬科的這次拿地，還發生在北京市住房城鄉建設委表示大力支持和滿足居民剛性和改善性住房需求之后。一系列巧合之下，自然引起市場的各種猜想。也有地產從業人員將其視為市場將有所改善的又一信號。

對于萬科的拿地，中指研究院土地市場研究負責人張凱則從萬科在北京市場面臨的境遇進行了分析。他表示，幾年前萬科打造的臺湖城市之光、豐臺青龍湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山曉等大盤，貢獻了萬科在北京的業績，同時這些老盤雖有庫存，但銷售接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續供應也給這些老盤帶來一定壓力，本次重出江湖補充庫存，對外能夠重拾企業在一線城市熱度，維持企業影響力和競爭力；對內也能提振士氣、鞏固團隊。

同時，在張凱看來，萬科從商辦市場回歸住宅市場，與本輪利好政策釋放帶來的市場預期提升以及對核心城市市場機會的看好不無關系。

實際上，今年以來萬科已經多次參與北京拍地，只是運氣欠佳，一直未能摘得。無論北京萬科背后有著怎樣的考量，通州地塊本身的可投資性也不可否認。

該地塊位于通州、朝陽交界的物資學院板塊，緊鄰地鐵6號線物資學院站，生活配套相對完善。資料顯示，本次出讓的地塊土地面積約4.24萬平方米，地上建筑面積約7.86萬平方米，起始價為24.9億元，設定的土地合理上限價格為28.635億元、現房銷售面積上限為1.5萬平方米。其中，住宅地塊容積率為2.0，建筑控高36米，期房銷售指導價約6.5萬元/平方米，現房銷售指導價約6.7萬元/平方米。

通州永順鎮地塊掛牌后，吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合、萬科等7家開發商參與角逐。在土拍過程中，不僅率先進入該板塊的北京城建參與，被譽為“利潤王”的中海以及近兩年在北京市場活躍度較高的央企華潤也有參與。不過，現場節奏并不快，最終萬科以成交價27.4億元，溢價率10%成功拿下，并未觸及設定的土地合理上限價格。

值得注意的是，當下，通州永順鎮地塊周邊居住界面以二手住宅為主，新住宅圈層尚未形成，僅國譽朝華一個新房項目在售。據悉，國譽朝華由北京城建開發，于2022年11月拿地，期房銷售指導價同為6.5萬元/平方米，但實際成交價并未達到這一數字。北京住建委數據顯示，國譽朝華目前售出的房源，網簽均價約5.87萬元/平方米。

對于通州永順鎮地塊的成交，北京鏈家研究院分析師岳微表示，雖然通州仍為限購政策嚴格，但實力房企區域內積極的投拓意愿也是區域市場的強支撐。

再投延慶 住總底價摘延慶南辛堡村地塊

在通州永順鎮地塊經歷著緩慢拍賣之時，延慶南辛堡村地塊則被住總以5.2億元的價格底價摘得。

延慶南辛堡村地塊位于北京世園公園東北側，聚集延慶第四小學、延慶第一中學、延慶區醫院、購物中心中踏廣場等生活教育配套。

資料顯示，該土地面積約2.56萬平方米，地上建筑面積約4.09萬平方米。其中，住宅容積率為1.6，建筑高度24米，銷售指導價約3萬元/平方米。延慶南辛堡村地塊周邊多數二手房價格不到2萬元/平方米。

對于延慶地塊，岳微指出，延慶作為遠郊區縣，住房市場需求以地緣型客戶為主，市場飽和度較高，更需要深耕型實力房企打造優質產品。

而2021年5月，住總以9.97%溢價拿下本次地塊東南方向1.3公里處的南菜園棚改項目0002地塊，打造的山瀾闕府項目。張凱表示，山瀾闕府抓住地緣客戶需求，截至目前網簽率為84.3%，遠超同期拿地的許多近郊項目。本次住總再度拿地，是否會繼續打造山瀾闕府二期，值得期待。

岳微也表示，住總此次底價競得新地塊，有較大的產品打造空間，有利于提升居住界面，助力區域新發展。

伴隨上述兩宗地的成交，目前北京土拍市場已掛牌的住宅地塊成交完畢，進入“中場休息”階段。在岳微看來，當前多部門頻繁發聲，在全國房地產調控政策體系或將有所調整的市場預期下，北京供應節奏稍有放緩，也是市場與政策相互擬合的表現。

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